En los últimos años se ha incrementado el uso de la figura del Régimen de Propiedad en Condominio (RPC), debido a la demanda generada por el otorgamiento de créditos hipotecarios por parte de instituciones como el INFONAVIT y el FOVISSSTE. Esto ha provocado una mejor planeación y aprovechamiento de la tierra por parte de las empresas que desarrollan vivienda. Pero, que tanto conocemos los derechos y obligaciones que adquirimos al comprar una vivienda sujeta al RPC?
Estos son seis aspectos que considero importante saber sobre el RPC:
1.- El condominio es una figura que combina propiedad y copropiedad. Esto quiere decir que: a) Se adquiere la propiedad plena de lo que se denomina “Área Privativa”, que abarca la vivienda propiamente y en algunos casos los cajones de estacionamiento; y b) Se adquiere un derecho de copropiedad sobre las ´”Áreas Comunes”, que abarca normalmente pasillos, escaleras, jardines, alguna vialidad, dependiendo del Condominio.
2.- El Indiviso, esto es el porcentaje de participación en el Condominio, el cual se determina por la superficie de “Área Privativa” que se adquiere. El indiviso tiene diversas consecuencias, entre ellas: a) El porcentaje de copropiedad sobre las “Áreas Comunes”; b) El porcentaje de votos en la “Asamblea de Condóminos”; c) El porcentaje en el cumplimiento de obligaciones, en concreto el pago de cuotas.
3.- La Asamblea de Condóminos, es el mecanismo para la de toma de decisiones sobre el Condominio. La Asamblea puede ser ordinaria (debe reunirse cada 6 meses) o extraordinaria, dependiendo del tema a tratar. En ellas se nombran a los Administradores y al Comité de Vigilancia, se establecen modificaciones a las cuotas, entre otros.
4.- Las Cuotas, por disposición de ley, el Condominio debe tener: a) Un Fondo de administración y mantenimiento; y b) Fondo de Reserva. Para lo cual los condóminos están obligados al pago puntual de la cuota que determinen en Asamblea. El incumplimiento de ésta obligación puede provocar el inicio de un juicio ejecutivo civil en contra del condómino incumplido o en caso extremo puede ser obligado a vender y al pago del adeudo mediante sentencia judicial.
5.- El Reglamento, en el cual se establecen los derechos y obligaciones de los condóminos. Es el ordenamiento que rige al condominio en todo lo que no contravenga a las leyes relacionadas con el mismo. Para modificarlo se necesita un quórum legal en la Asamblea de por lo menos el 51% del valor del indiviso del condominio.
6.- Legislación, las leyes relacionadas con el RPC son las siguientes: a) Ley de Condominios del Estado de Tabasco; b) Ley de Ordenamiento Sustentable del Estado de Tabasco y su reglamento; c) Código Civil del Estado de Tabasco.
MI OPINIÓN: Existe poca información sobre los derechos y obligaciones de los condóminos, esto genera muchos problemas de convivencia. Por otro lado, la regulación del RPC en Tabasco es satisfactoria, sin embargo como todo ordenamiento legal, es perfectible. Existe una gran ambigüedad en lo relativo a la personalidad jurídica del RPC, a la representación, al registro de las Asambleas en el Instituto Registral del Estado de Tabasco.
