El arrendamiento de bienes inmuebles es una operación muy frecuente entre los ciudadanos y por lo mismo fuente de diversos conflictos. Considero importante dar conocer cuales son las implicaciones de celebrar un contrato de arrendamiento, cuales son los requisitos de forma y los derechos y obligaciones que éste genera. Vayamos al origen, con el arrendamiento el propietario entrega a otra persona el bien (en este caso inmueble) para su uso o goce temporal, a cambio del pago de una renta que, por regla general debe ser una suma de dinero. Este contrato da al arrendatario el derecho de usar el bien de acuerdo al destino acordado en el mismo.
El contrato de arrendamiento debe celebrarse por escrito privado, con la excepción de las fincas rústicas cuya renta anual sea superior a los 500 días de salario mínimo (esto es al 2011 la cantidad de $28,350). Cuando se trata de inmuebles destinados a casa habitación, el Código Civil establece dos excepciones a las reglas generales: 1) El importe de la renta anual no podrá ser mayor al 10% del valor comercial del inmueble y 2) El contrato privado debe registrarse en el Registro de Arrendamiento. Los plazos máximos de duración del arrendamiento varían de acuerdo al destino siendo: 10 años para casa habitación, 15 años para agricultura y ganadería y 20 años para industria.
En los contratos en los que no se estableció un plazo para el arrendamiento, cualquiera de las partes puede dar por terminado el contrato siempre que notifique de manera indubitable (la mejor forma es con notario público) dos meses antes cuando se trate predio urbano y un año si es rústico. La prórroga solo procede en los contratos por tiempo indeterminado y si el arrendatario está al corriente en el pago de la renta. Salvo acuerdo en contrario, corresponde al arrendador pagar el impuesto predial y al arrendatario el pago de los derechos causados por servicios públicos o privados (tales como luz, agua, telefonía, etc..).
MI OPINIÓN
El Código Civil adopta una postura tutelar sobre el arrendatario, en particular en el capítulo IV relativo a fincas destinadas a casa habitación. Sugiero que el contrato se celebre por escrito privado con firmas ratificadas ante notario público, esto dará certeza a las partes. Es muy importante llevar un control estricto de los recibos de renta, ya que estos serán documentos necesarios para aclarar cualquier diferencia que hubiere entre las partes.
Notaria Publica 38
